В Челябинске разворачивается конфликт вокруг передачи крупного земельного участка внутри Краснопольской площадки, который специалисты в области недвижимости оценивают в полмиллиарда рублей и выше, под комплексное развитие территории (КРТ).
По мнению чиновников, на этой земле в течение семи лет должно появиться не менее ста тысяч квадратных метров объектов капитального строительства. Какой именно капстрой, в мэрии не указывают, но собеседники в бизнес-кругах не сомневаются, что преимущественно это будет жилье, а также сопутствующая инфраструктура. Между тем, согласно утвержденным ранее документам планировки, на этой территории должны были появиться школа, торговые и офисные центры, спортивные и досуговые объекты, парковки для жителей шести прилегающих микрорайонов. Обязательства по возведению части этих объектов брали на себя, но не исполнили известные южноуральские политики. В настоящее время правообладателям двух возведенных объектов, один из которых является недостроем, власти предлагают бесплатно заключить договор КРТ.
В этой ситуации эксперты говорят об ущербе городскому бюджету и нарушении прав тысяч жителей всей Краснопольской площадки.
Общественность Челябинска и эксперты стройрынка обсуждают опубликованное распоряжение главы города Алексея Лошкина о комплексном развитии территории (КРТ) нежилой застройки в границах улиц Бейвеля, Хариса Юсупова и Скульптора Головницкого в Курчатовском районе.
Из документов следует, что участок площадью 7,48 гектара планируется передать правообладателям находящегося в его границах недвижимого имущества для реализации КРТ на 7 лет. За это время застройщику надлежит разработать проект планировки территории и затем построить не менее 104,7 тыс. квадратных метров объектов капитального строительства.
В случае если правообладатели уже существующих объектов в течение 60 дней после направления им договоров КРТ их не подпишут, игрока, который будет заниматься комплексным развитием, определят на торгах.
Списка объектов, которые, по мнению властей, должны появиться, нет, но первые 4 пункта приложения к документу с разрешенными видами использования земли указывают, что это жилая застройка. В частности, минимальный размер участка для малоэтажной жилой застройки (дома до 4 этажей) составляет 900 квадратных метров, максимальный – 5 тыс., блокированной жилой застройки (3 этажа) – от 150 до 500 квадратов, среднеэтажной (до 8 этажей) – от 3 до 15 тыс. квадратных метров, высокоэтажной – не менее 4 тыс., верхний предел по площади и этажности не установлен.
Как пояснил «Правде УрФО» источник в бизнес-кругах Челябинской области, речь идет об участке внутри так называемой Краснопольской площадки, на которой, согласно утвержденной ранее документации, должны были появиться двухэтажный спортивно-оздоровительный комплекс площадью 1,475 тыс. квадратных метров, трехэтажный торгово-офисный центр площадью 2,65 тыс. «квадратов», школа на 300 мест, две семиэтажные парковки на 450 мест каждая, станция техобслуживания на 5 постов и другие объекты.
«Эти параметры закладывались еще в конце «нулевых» и должны были обеспечить нормативы социальных, спортивных, торговых, офисных помещений, парковок и учреждений сферы услуг для прилегающих к этому участку микрорайонов №№50, 52, 53, 54, 55 и 56. Никаких жилых домов на участке не предусматривалось. Там и без того плотная жилая застройка. Решение власти о КРТ, скорее всего, права жителей существующих микрорайонов нарушит. Зато кто-то хорошо заработает», – считает собеседник агентства.
В приложении к распоряжению о КРТ есть сведения о 10 объектах коммунальной инфраструктуры и двух объектах, правообладатели которых в теории могли бы заявиться на комплексное развитие территории. Один из них – станция технического обслуживания автомобилей, второй – незавершенное нежилое здание. По информации представителя одной из строительных компаний Челябинска, первый объект ранее принадлежал экс-депутату Госдумы РФ Андрею Барышеву, второй – бизнесмену Андрею Яцуну и строительной компании «Доступное жилье».
«С обоими объектами связаны некрасивые истории. Барышев получил 3 с лишним гектара земли под строительство двух многоуровневых парковок на 900 мест и сервисного центра. В итоге небольшой автокомплекс там построили, а про парковки забыли. Яцуну участок выделялся для строительства спортивно-оздоровительного и торгового комплексов. Он там положил фундамент, после чего долгое время ничего не происходило. Участок город изъял через арбитраж и в 2023 году и передал на торгах в аренду на 3 года для завершения строительства спортивно-оздоровительного центра и возведения торгово-офисного здания с подземной автостоянкой», – делится информацией и суждениями собеседник агентства.
На торгах от 16 мая 2023 года КУИЗО Челябинска прописывало, что победитель обязуется принять и оплатить объект незавершенного строительства площадью 19,4 тыс. квадратных метров, степень готовности которого составляет 10%, расположенный в границах земельного участка площадью 33,13 тыс. квадратных метров. Победители торгов не указаны, однако в бизнес-кругах рассказывают, что объект достался сыну Андрея Яцуна Максиму и его партнеру Сергею Брюхову за начальную стоимость 55,76 млн рублей.
Спустя год, по неподтвержденной пока информации, «он мог быть продан одному из крупных застройщиков Челябинска по цене, значительно превышающей аукционную». Речь, как говорят, может идти о компании «Голос Девелопмент». Собеседники агентства не исключают, что объект Барышева также мог быть куплен этим застройщиком, «либо он станет участником проекта КРТ».
Что интересно, в сентябре 2024 года по инициативе Анны Брюховой комиссия по подготовке правил землепользования и застройки рекомендовала мэрии предоставить разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта до 4%.
«То есть построив небольшую «сарайку», можно заявиться на комплексное развитие территории и под этим флагом застроить жильем 7 гектаров земли, обеспечив жителей инфраструктурой, – рассуждают застройщики. – Но при этом без обеспеченности инфраструктурой останутся жители всего Красного поля».
Немало вопросов у отраслевиков вызывает также вывод серьезного актива, реализация которого на торгах могла бы пополнить муниципальный бюджет.
«Администрация города много лет смотрела, как люди не справляются с правом освоения участков, ничего не строится. В таких случаях обычно проводится межевание, какой-то минимальный участок отдается под эксплуатацию объектов недвижимости, а остальную землю муниципалитет изымает и через торги передает другому застройщику. У нас же нерадивым хозяевам предлагают бесплатно получить право на «золотую землю» в рамках проекта КРТ. При этом под КРТ отдается чистое поле с двумя небольшими объектами», – рассуждают источники агентства.
Специалисты в области недвижимости отмечают, что цена подобных участков в Челябинске сегодня варьируется в зависимости от назначения, но исчисляется в сотнях миллионов рублей.
Так, к примеру, на Университетской набережной Челябинска осенью 2024 года продавался земельный участок площадью 2,9 гектара обанкроченной компании «Джемир» за 196 миллионов рублей. Незавершенный объект Андрея Барышева с участком более 2 гектаров по улице Академика Макеева в сентябре был продан на торгах за 240 млн рублей при начальной цене 6,5 млн рублей. Причем наибольшую цену предложил сам Барышев.
«Ценность земли на Краснопольской площадке по сегодняшним меркам – от полумиллиарда рублей и выше. А прибыль, которую получит застройщик, возведя на участке минимальные 104,7 тыс. квадратных метров жилья, исчисляется в миллиардах, даже если он будет продавать квартиры за самую низкую в Челябинске цену – 103 тыс. рублей за квадратный метр», – считают отраслевики.
Андрей Барышев
Добавим, в других микрорайонах Краснопольской площадки также были построены не все предусмотренные документацией по планировке объекты соцкультбыта. К примеру, в 50 микрорайоне на месте школы стоят панельные десятиэтажки, а вместо социально-бытового объекта – еще одна панелька с офисом ЮУ КЖСИ, не построены предусмотренные проектом парковки и спортивный объект. В 55 микрорайоне отведенную под две многоуровневые парковки территорию отдали под здание УВД, а в 56 микрорайоне не построили школу и социально-бытовой объект (вместо него выросли 16-этажные дома).
В администрацию Челябинска не смогли оперативно дать комментарии по ситуации, запрос находится в работе.