СМИ попробовали разобраться, что означает эта тенденция и к чему она может привести.
Всего пару-тройку лет назад в управлении «ПИК-Комфорта» находилось более 11 тыс. многоквартирных домов в 16 регионах страны. Сегодня, по данным системы ГИС ЖКХ, ПИК управляет всего 1996 домами. Получается, что за несколько лет одна из крупнейших управляющих компаний на рынке жилой недвижимости растеряла чуть ли не весь свой портфель? И да и нет.
Количество домов, находящихся непосредственно в управлении «ПИК-Комфорта», действительно продолжает стремительно сокращаться. Однако при этом ушедшие от ПИК дома, похоже, остаются в её руках.
В мае прошлого года жителей дома на ул. Красного Маяка, 22, корп. 3 проинформировали о готовящейся смене управляющей компании. Что интересно: общего собрания собственников не было – в ходе встречи неопределённого формата представители некоего ООО «СКС УК» заявили, что в скором времени дом от «ПИК-Комфорта» перейдёт в управление к ним.
Не желая связываться с «котом в мешке», жители провели общее собрание собственников, в ходе которого выбрали в качестве новой управляющей компании городское ГБУ «Жилищник». Однако в итоге в реестр лицензий Мосжилинспекция внесла ООО «СКС УК». Основанием стало то, что компания представила более поздний протокол собрания собственников.
Жители настаивают на том, что никакого собрания компания «СКС» не проводила, а протокол – поддельный. Однако доказать это можно только в ходе судебного разбирательства. Ну а пока суд да дело, дом оказался в руках компании «СКС».
Как стало известно «Нашей Версии», это далеко не единственный случай «захвата» дома, ранее находившегося в управлении «ПИК-Комфорта». Среди приходящих на смену УК особенно выделяются две структуры: уже упомянутое ООО «СКС УК», а также ООО «Эксжил». Откуда же они взялись? На официальном сайте компании «СКС» в разделе «история» сообщается о том, что в 2017 году компания вышла на новый уровень, став партнёром ГК «ПИК-Комфорт»
При этом в открытых базах указывается, что учредителем ООО «СКС УК» является АО «Механизированная колонна № 1», которое, в свою очередь, связано с ООО «ПИК-Комфорт». Не чужим ПИК оказывается и ООО «Эксжил», учредителем которого выступает та же самая «Механизированная колонная № 1». Гендиректором ООО числится некто Дмитрий Чуркин, до этого трудившийся в должности руководителя ООО «УК м. р-н «Соколиная гора». О его «подвигах» «Наша Версия» уже не раз подробно рассказывала. В своё время жители дома 35 по Щербаковской улице безуспешно пытались избавиться от управляющих из ПИК, ставших бенефициарами работавшей в доме УК.
Аналогичные странности с «переписыванием» домов на аффилированные с ПИК структуры происходят в Воронеже. По информации телеграм-канала «Домострой», подконтрольные «ПИК-Комфорту» дома начали массово переписывать на новое юрлицо – компанию «Парус». Как в случае с «Эксжилом» и «СКС УК», воронежцы также обвиняют управляющих в фальсификации протоколов и утверждают, что никаких собраний собственников в их домах не проводилось. Ситуация выглядит тем более странно, если вспомнить, что весной прошлого года представители «ПИК-Комфорта» грозились совсем уйти из города, оставив 2,5 тыс. домов, находящихся у них в управлении. По информации СМИ, тогда ПИК всерьёз рассматривала возможность продажи своего бизнеса в Воронеже.
В качестве возможного покупателя называлась, в частности, ГК «Росводоканал». Однако одним из препятствий к сделке оказались огромные долги ПИК перед ресурсоснабжающими организациями. Позже оно, впрочем, было устранено. Летом прошлого года представители ПИК заявили о том, что перечислили ресурсникам 180 млн рублей. «Большая часть средств, которые УК должны ресурсоснабжающим организациям, это так называемая безнадёжная дебиторская задолженность. В связи с этим федеральная компания приняла решение инвестировать собственные средства, чтобы снизить напряжение в регионе, оздоровить местные УК и выполнить поручение губернатора Воронежской области», – объяснили своё решение в «ПИК-Комфорте».
Но в итоге ПИК из Воронежа так и не ушла. Как не произошло и намеченной было сделки по продаже контролируемых ПИК местных управляющих компаний. Вместо этого от жителей начала поступать информация о том, что ПИК «переписывает» свои дома на аффилированные структуры.
Понять логику действий ПИК легко, если знать несколько фактов о рынке управления жилой недвижимостью. Обратите внимание: сегодня многие девелоперские компании имеют собственные УК, но только ПИК дала управляющей компании свой бренд. Это не простое совпадение. Цикл работы любой УК на отечественном рынке ограничен – обычно компании работают до того момента, пока уровень задолженности перед контрагентами не достигнет критических величин. «Работать без долгов УК не могут в принципе. Собственники несвоевременно оплачивают услуги тех же РСО, в новостройках собираемость платежей в лучшем случае находится на уровне 70%. С годами долг управляющей организации увеличивается, так что рано или поздно наступает момент, когда компанию приходится банкротить. Понятно, что до банкротства из неё предусмотрительно выводят все активы», – поясняет лидер общероссийского движения «Народный жилищный инспектор» Сергей Креков.
Именно поэтому рынок управляющих изобилует компаниями, в названии которых имеется приставка «плюс». И именно поэтому крупные девелоперы редко делятся брендом со своими УК – всё равно через несколько лет придётся регистрировать новую компанию.
Данные из Воронежа о миллионных задолженностях подтверждают то, что по крайней мере в этом регионе ПИК, судя по всему, достаточно близко подошла к той самой «банкротной черте», когда может настать пора выводить активы. Если судить по данным финансовой отчётности, работа ГК «ПИК-Комфорт» была убыточна. В 2022 году размеры убытков составили 2,7 млрд рублей. Одновременно с этим количество активов сократилось на 23,7%. «Мне кажется, что ПИК сейчас готовят к банкротству. Дома «переписывают» на аффилированные структуры, при этом долги перед РСО продолжают накапливаться. Когда в управлении у ПИК было много домов, они могли обслуживать долги. Теперь же дома выводятся, а долги никуда не денутся. С меньшими объёмами квадратных метров в управлении ПИК не сможет обслуживать старые долги», – предполагает Сергей Креков.
По неофициальной информации, полученной «Нашей Версией» от участников рынка, УК «ПИК-Комфорт» не случайно получила название бренда от девелоперской компании. Большой объём домов в управлении, присутствие сразу во многих регионах страны, тесные отношения с местными властями – всё это делало «ПИК-Комфорт» хорошим претендентом на статус глобального игрока. Данные наших источников подтверждает и тот факт, что наличие подобных игроков-гарантов предусмотрено, например, и Стратегией развития строительной отрасли, разработанной и утверждённой Минстроем. В 2018 году ГК ПИК объявила о продаже компаний, входящих в сегмент «Обслуживание и эксплуатация». Озвученная сумма сделки составила 3,5 млрд рублей. Имя покупателя тогда не раскрывали. Впоследствии оказалось, что сделка в итоге была совершена фактически «с обратным выкупом». В 2020 году ГК ПИК приобрела 100% акций компании «ПИК-Комфорт» за 3,7 млрд рублей.
Неудавшуюся продажу и неудачу с превращением «ПИК-Комфорта» в «глобального» игрока наши источники объяснили кадровыми ротациями в Минстрое. Как бы то ни было, сегодня «ПИК-Комфорт», судя по всему, превращается в одного из заурядных игроков рынка УК, которым могут быть присущи бесконечный цикл накапливания долгов, банкротство и последующее перерождение под новым названием.
